Evitez les pièges dans la constitution de vos promesses de vente

Evitez les pièges dans la constitution de vos promesses de vente

Vous le savez, en tant que notaire ou collaborateur de notaire, constituer le dossier d'une promesse de vente peut prendre un temps fou ! Et parfois relever du parcours du combattant...

La bonne nouvelle, c'est que vous pouvez éviter ces écueils très facilement ! Voyons ensemble comment bien appréhender votre dossier de vente immobilière, et enfin gagner du temps lors de la constitution de la promesse de vente !

En 3 minutes de lecture, vous découvrirez 3 bonnes pratiques qui vous feront gagner un temps précieux dans la collecte de pièces et infos nécessaires à votre dossier. C'est parti !

1 - Catégoriser le bien 

Le type de bien qui fait l'objet de la promesse de vente va déterminer la nature et le nombre des pièces à collecter. Pour rappel, dans un dossier de vente immobilière classique, le bien relèvera de l'une de ces catégories :

  1. Terrain
  2. Propriété bâtie
  3. Lot(s) de co-propriété

Déterminer le type de bien dont il s'agit aura un impact direct sur votre travail, puisque les pièces et informations à collecter sont très différentes d'un cas à l'autre.

Par exemple, dans le cas de la vente d'un terrain, on ne dénombre d'une quarantaine de pièces à collecter. Et c'est presque le double (plus de 70) lorsque l'on s'occupe de la vente d'un lot de co-propriété qui cumulerait plusieurs particularités.

2 - Identifier les cas particulier

Vous le savez, dans les promesses de vente, le nombre de pièces à collecter s'allonge dès lors que l'on est en présence d'un cas particulier.

Lorsque vous prenez connaissance du dossier, ne passez pas à côté des cas listés en dessous, car ils nécessitent plus d'anticipation afin de réunir les pièces à temps pour la signature de la promesse :

  1. Les 1ères ventes après VEFA
  2. Les biens se situant dans le périmètre d'une ASL (Association Syndicale Libre)
  3. Les cas de division du terrain concomitante à la vente
  4. Les biens à usage de non habitation : local commercial, bureau, meublé de tourisme, exploitation agricole, etc
  5. Les biens vendu loué
  6. Et évidemment les biens dans lesquels ont eu lieu d'importants travaux avant la vente

3 - Connaître les parties (vendeur/acheteur)

Une fois le type de bien clairement défini, il faut également déterminer si le vendeur est une personne physique (particulier), ou une personne morale (entreprise, association, fondation, etc)

En effet, cela va impacter les pièces à récolter relatives à l'état civil du vendeur. Même si certaines pièces sont les mêmes (comme le BODACC par exemple), les documents permettant d'attester de l'identité du vendeur vont beaucoup changer d'un cas à l'autre.

Attention ici au cas où le vendeur est une personne physique mineure, ou une personne protégée : il vous faudra récupérer en plus de l'ensemble des pièces une ordonnance rendue par le juge des tutelles, qui autorise la vente. Cette ordonnance doit être obtenue avant la promesse, sans quoi vous devrez régulariser une promesse d'achat avec les parties. Attention: une promesse de vente sous condition suspensive de l'autorisation du juge est ABSOLUMENT exclue !

A savoir : lorsque le vendeurs est une personne physique ou une personne morale soumise à l'Impôt sur le Revenu (IR), un impôt de plus-value immobilière peut être du. Si celui-ci n'est prélevé sur le prix que le jour de la vente définitive, il est toujours préférable d'en communiquer le montant dès que possible au vendeur pour éviter les surprises (avant la signature de la promesse de vente si possible ).

J'espère que cet article vous a plu, et qu'il vous sera utile dans vos prochaines promesses de vente. Je vous partagerai bientôt des cas détaillé selon la configuration des ventes, ainsi que mes checklists préférées pour que vous soyez certain.e de ne rien manquer lors de la constitution de vos prochains dossiers !


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